Nájemné a úhrada za služby – může je pronajímatel bytu každý rok zvyšovat?

0
108

Aby se právní vztah nájmu řídil režimem podle zákona 98/2014 Z.z., o krátkodobém nájmu bytu, musí být ve smyslu uvedeného zákona splněny následující podmínky:

Nájemní smlouva musí být uzavřena písemně;
V nájemní smlouvě musí být výslovně určena doba nájmu, a to nejvýše na 2 roky. Podle zákona může jít io prodlužovanou smlouvu, nejvýše však vždy na další 2 roky a maximálně dvakrát (celkem se tedy může smlouva řídit režimem krátkodobého nájmu bytu 6 let);
Ve smlouvě musí být ohledně smluvních stran výslovně uvedeny následující údaje:
jméno, příjmení, místo trvalého pobytu a datum narození smluvní strany, která je fyzickou osobou,
obchodní jméno, místo trvalého pobytu, datum narození, místo podnikání a IČ smluvní strany, která je fyzickou osobou – podnikatelem,
obchodní jméno, sídlo a IČO osoby, která je právnickou osobou a jméno a příjmení osoby, která je oprávněna za ni jednat;
Ve smlouvě musí být označen předmět nájmu a rozsah jeho užívání (pronajatý může být byt nebo jeho část);
Smlouva musí obsahovat výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a jeho příslušenství nebo způsob jejich určení;
Ve smlouvě musí být popsán stav bytu, jeho příslušenství a vybavení, jakož i popis jejich závad, které jsou pronajímateli známy v době jejího uzavření;
Nájemce musí ve smlouvě výslovně prohlásit, že si je vědom skutečnosti, že se smlouva uzavírá podle zákona č. 1/2003. 98/2014 Z.z., o krátkodobém nájmu bytu.
O jakou částku se může zvýšit platba
V režimu krátkodobého nájmu bytu mají být případy, ve kterých bude pronajímatel oprávněn jednostranně měnit výši nájemného a úhrady za služby, dohodnuté smluvními stranami. Důvodem úpravy plateb mohou být podle uvedeného zákona například změna ceny dodávaných služeb spojených s užíváním bytu nebo očekávaná průměrná roční míra inflace v nadcházejícím kalendářním roce.

Pronajímatel je však v každém případě oprávněn platby navýšit vždy nejvíce o nárůst cen nebo inflace. Pokud pronajímatel změní výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a jeho příslušenství v rozporu s uvedeným, je nájemce oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit.

V zásadě tedy platí, že důvodem pro zvyšování nájemného není „pouze“ nový kalendářní rok; pravidla zvyšování se řídí předchozími smluvními ujednáními a samotné navýšení je limitováno horní hranicí.

Zdroj: Depositphotos

Jednostranné zvyšování plateb
Nejsou-li splněny všechny výše vyjmenované podmínky, které zákon vyžaduje pro režim tzn. krátkodobého nájmu bytu, řídí se úprava výše nájemného a úhrady za služby především Občanským zákoníkem. Tento v ustanovení § 696 předpokládá, že oprávnění pronajímatele jednostranného zvýšení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu bude regulována zvláštním předpisem.

Požadovaná právní úprava (s výjimkou již zmiňovaného krátkodobého nájmu bytu) ale dosud nebyla přijata. Otázka jednostranného zvyšování nájemného za byt byla několikrát nastolena iv rámci soudní praxe. Judikatura však vyslovila poměrně jednoznačný názor, že bez dohody obou smluvních stran nelze měnit jeho původně dohodnutou výši (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu SR, sp. zn. 5 Cdo 138/2009).

Pokud tedy jde o nájem mimo režim zákona o krátkodobém nájmu bytu, může pronajímatel jednostranně navýšit nájemné jen tehdy, jestliže se na pravidlech navyšování dohodl s nájemcem v nájemní smlouvě nebo v některém z jejích dodatků. Jednostranné zvyšování nájemného či úhrad za služby však zároveň musí být sjednáno tak, aby nebylo v kolizi s jinými zákonnými ustanoveními.

Pokud je byt pronajímán v rámci podnikatelské činnosti pronajímatele a nájemce je fyzickou osobou v postavení spotřebitele, je třeba dát pozor, aby ustanovení o navyšování plateb nebylo tzn. nepřijatelnou smluvní podmínkou způsobující značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran. Nepřípustné by bylo například zvyšování nájemného bezdůvodně podle uvážení pronajímatele.

Typicky bývá možnost jednostranného zvýšení nájemného sjednána formou tzv. nájemného. inflační doložky, která může znít například takto:

„Smluvní strany se dohodly, že výše nájemného může být pronajímatelem každoročně upravena v návaznosti na meziroční míru inflace vyhlášenou Statistickým úřadem Slovenské republiky. Nájemce je povinen hradit nájemné upravené v návaznosti na zjištěnou míru inflace od okamžiku, kdy mu bude pronajímatelem doručen výpočet upraveného nájemného, ​​ve kterém bude konečná výše nájemného zaokrouhlena na celé desítky eurocentů směrem nahoru. Smluvní strany se dohodly, že nájemné bude v návaznosti na meziroční míru inflace upraveno vždy jen r